Groepscontracten onder de Wet betaalbare huur (2025): Huurcommissie schept duidelijkheid

In 2025 deed de Huurcommissie een belangrijke uitspraak over groepscontracten onder de Wet betaalbare huur. Daarmee wordt duidelijk dat een woning met meer dan twee bewoners niet automatisch als onzelfstandige woonruimte wordt aangemerkt. Dit biedt verhuurders meer zekerheid en perspectief.

Nieuwe wetgeving sinds juli 2024

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Een van de kernpunten is de aangescherpte definitie van zelfstandige woonruimte.

Een woning geldt als zelfstandig wanneer deze:

• wordt bewoond door maximaal twee personen; of

• wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

Met deze wijziging wil de wetgever voorkomen dat verhuurders via groepscontracten de huurprijsbescherming omzeilen.

De zaak

Een huurder vroeg om huurverlaging voor een woning met vier bewoners. De huur bedroeg € 3.100 per maand. Na invoering van de nieuwe wet stelde de huurder dat de woning als onzelfstandige woonruimte moest worden aangemerkt. Volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) zou de huur per persoon dalen van € 775,- naar € 262,31 per maand.

De vraag was: valt een woning met vier huurders automatisch onder de regels voor onzelfstandige woonruimte?

Uitspraak van de Huurcommissie

De Huurcommissie oordeelde dat er geen sprake was van kamerverhuur. Zij hanteerde daarbij een open toetsingskader: niet één criterium is doorslaggevend, maar meerdere factoren samen bepalen of een woning zelfstandig of onzelfstandig is.

Beslissende factoren waren onder meer:

• Initiatief huurders: de bewoners kozen zelf om samen te huren.

• Advertentie: de woning werd aangeboden als zelfstandige woning, niet per kamer.

• Huurbetaling: er was één gezamenlijke huurbetaling.

• Borgsom: er werd één gezamenlijke borg betaald.

• Vervanging: vertrekkende huurders werden vervangen door nieuwe bewoners die de groep zelf vond.

• Gebruik woning: huurders creëerden zelf een extra kamer om de kosten te delen.

De aanwezigheid van kamersloten bleek niet doorslaggevend.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Geliberaliseerde huur blijft mogelijk

Een woning met meer dan twee bewoners wordt niet automatisch aangemerkt als onzelfstandige woonruimte. Hierdoor blijft het mogelijk een geliberaliseerde huurprijs te vragen, mits duidelijk is dat de woning als zelfstandige eenheid wordt verhuurd.

Tips voor verhuurders

Verhuurders kunnen hun positie versterken door:

• de woning altijd als één zelfstandige woning te adverteren;

• vast te leggen dat het initiatief tot samen huren van de huurders zelf komt;

• één gezamenlijk huurcontract te gebruiken;

• uitsluitend één gezamenlijke huurbetaling te accepteren.

Risico’s bij geschillen

Als een rechter of de Huurcommissie een woning tóch aanmerkt als onzelfstandig, kan dit leiden tot forse huurverlaging volgens het woningwaarderingsstelsel (WWSO). Dit plaatst de woning mogelijk in het laagsegment.

Signalen van verkapte kamerverhuur

Wees alert op situaties die kunnen wijzen op verkapte kamerverhuur:

• aparte facturen per kamer;

• het actief samenbrengen van onbekende huurders;

• individuele contracten of afspraken per kamer;

• kamersloten die door de verhuurder verplicht zijn geplaatst.

Conclusie

De uitspraak van de Huurcommissie in 2025 geeft duidelijkheid: een groepscontract hoeft niet automatisch te leiden tot een kwalificatie als onzelfstandige woonruimte. Voor verhuurders betekent dit dat groepscontracten onder de Wet betaalbare huur wél mogelijk zijn, zolang het duidelijk gaat om de verhuur van één zelfstandige woning.